Simula tu cuota mensual a tipo fijo, variable o mixto, cuadro de amortización (sistema francés), desglose de intereses y gastos de compraventa.
Comprar una vivienda y formalizar un préstamo hipotecario es una de las decisiones financieras y patrimoniales más trascendentales en la vida de cualquier persona o familia. Para planificar la operación con total seguridad, no basta con fijarse únicamente en el precio pactado del inmueble: es imprescindible calcular con exactitud la cuota mensual resultante, el volumen total de intereses que pagarás a la entidad bancaria a lo largo de las décadas y el ahorro inicial indispensable para asumir los impuestos y gastos de escrituración.
En España, la práctica totalidad de hipotecas residenciales se amortizan mediante el Sistema de Amortización Francés. Este modelo matemático se basa en cuotas periódicas constantes (en hipotecas a tipo fijo), en las que durante los primeros años la mayor parte de la mensualidad se destina al pago de intereses devengados sobre el saldo vivo y solo una pequeña fracción a amortizar capital, invirtiéndose esta proporción en el último tramo de vida del préstamo.
Asimismo, las entidades financieras suelen conceder como máximo el 80% del valor de tasación o compraventa (el ratio LTV o Loan-to-Value). Por consiguiente, el comprador debe aportar al menos un 20% de entrada en fondos propios, más un 10% a 12% adicional para cubrir los impuestos de compraventa: el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en viviendas usadas o el IVA (10%) más IAJD en obra nueva, además de los aranceles de notaría, registro de la propiedad y tasación oficial.
Por ley en España (Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario), los gastos de formalización de la propia hipoteca (notaría del préstamo, registro, gestoría y el IAJD hipotecario) corren a cargo del banco. Utiliza este simulador para proyectar tus mensualidades a tipo fijo o variable, conocer el sueldo neto mínimo aconsejado por el Banco de España (para no rebasar el 30-35% de ratio de endeudamiento) y explorar el cuadro de amortización completo año a año.
| Periodo | Cuota Anual | Capital Amortizado | Intereses | Saldo Pendiente |
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Conforme a la Ley Hipotecaria 5/2019 en España, el banco asume obligatoriamente los aranceles de notaría de la hipoteca, el registro de la propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) del préstamo. El comprador únicamente abona la tasación de la vivienda, su copia de la escritura y los impuestos derivados de la compraventa (ITP o IVA).
La amortización anticipada consiste en pagar una parte del capital pendiente antes del vencimiento. Reducir plazo ahorra una cantidad significativamente mayor de intereses totales a largo plazo, mientras que reducir cuota alivia la presión del presupuesto familiar mes a mes aumentando tu flujo de caja disponible.
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra sobre el capital prestado. La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste global real de la hipoteca, ya que incluye el TIN, las comisiones de apertura y los gastos asociados a productos vinculados obligatorios o bonificados (seguros de hogar, vida, tarjetas o planes de pensiones).