Simulador profesional de compra para alquiler: Rentabilidad Neta, Gastos OPEX, Apalancamiento Hipotecario y Retorno (ROE)
| Ingreso Bruto Teórico (12 meses) | +7.800 € |
| (-) Vacancia Estimada | -650 € |
| (=) Ingreso Real Efectivo | 7.150 € |
| (-) Gastos Operativos Totales (OPEX) | -1.660 € |
| (=) Ingreso Neto Operativo (NOI) | 5.490 € |
| (-) Servicio de Deuda Hipotecaria | -3.876 € |
| (=) Cash Flow Neto Anual Libre | +1.614 € |
El error más habitual del inversor primerizo es guiarse exclusivamente por la Rentabilidad Bruta: si un piso cuesta 100.000 € y se alquila por 600 € al mes (7.200 € al año), se asume que la rentabilidad es del 7,20%.
Ese cálculo ignora que la compraventa exige pagar entre un 8% y un 12% adicional en impuestos (ITP), notaría y registro, que el piso requiere pintura y muebles, y que cada año deberás pagar IBI, comunidad, seguros y reparaciones de electrodomésticos. La verdadera medida de la calidad de un inmueble es su Rentabilidad Neta (Cap Rate), que mide los ingresos limpios reales frente a cada céntimo que tuviste que desembolsar.
Si compras un inmueble al contado por 120.000 € y te deja 6.000 € limpios al año, tu rentabilidad es del 5,0%. Pero si financias el 70% con una hipoteca al 3% y solo aportas 45.000 € de tu bolsillo (entrada + gastos), esos mismos ingresos pagarán la hipoteca del banco y te dejarán un flujo libre de, por ejemplo, 2.700 € al año.
El ratio Cash-on-Cash Return (ROE) calcula 2.700 € / 45.000 € = 6,0%. Aunque en términos absolutos ingreses menos dinero, tu capital propio rinde más y has mantenido 75.000 € de liquidez libre para diversificar en fondos indexados o en una segunda oportunidad inmobiliaria.
¿Qué gastos del piso puedo desgravar en el IRPF en España?
En la Declaración de la Renta puedes deducir el IBI, las tasas de basuras, la comunidad de propietarios, los seguros de hogar e impago, las facturas de suministros que pagues tú, los intereses bancarios de la hipoteca, las reparaciones de conservación y la amortización del 3% anual del valor de la construcción.
¿Qué se considera un buen Cash Flow mensual?
Para una vivienda en alquiler residencial tradicional, un Cash Flow positivo de entre 100 € y 250 € al mes tras pagar la cuota de la hipoteca y todos los gastos fijos se considera un activo excelente y autosuficiente que te protege contra subidas imprevistas de tipos o derramas.